2017年6月27日 星期二

財務自由了

昨天是本人日間全職工作最後一天, 放工前先向人事部經理確定尾糧金額, 之後和部門經理交代已經完成工作及未完成的工作部份, 好讓有一個簡單的工作交接。

公元2017年6月27日小弟完成了財務自由, 被動收已經足夠應付個人日常開支。

由1996年9月開始的21年全職打工以主動收入養自己的時代結束,劃上句號。 由今日開始將進入使用被動收入應付個人日常開支的時代。

謹寫這簡單博文作財務自由紀念日留念。

+++++++ 免責聲明: 本文章只屬個人網誌文章,一切言論純粹是表達本人個人意見或經驗分享,無論在任何情況下,不應被視為投資建議,也不構成要約、招攬、邀請、誘使、建議或推薦,本人無法保證網誌內容的真確性和完整性。 讀者務請運用個人獨立思考能力自行求證和分析有關資料,讀者一切的投資決定以及該投資決定引致的收益或損失,一概與本人無關。 本博文版權歸博主所有。

2017年6月11日 星期日

2017年上半年被動收入總結:-

2017年度上年,2月2日在恆指23132點買入小量266:天德地產 @$8.44; 5月初恆指24577點大手買入100手合計伍萬股1270:朗廷酒店 (38,500股X@$3.22+11,500股X@$3.25), 及5月時388:香港交易所選擇以換股價$186以股代息。由6月初後自恆指企穩26,000點以上,股票估值開始偏貴, 基本上恆指25,000點以上沒有再買入任何公司股票,也沒有再增持reits/SS合訂股份;在恆指25000點以上, 看來6月不會再買股票, 所以可以早3個星期提早寫本年上半年年結紀錄。

經過上半年吸納收息SS及收租股後, 個人財務自由被動現金流已經形成, 經營的財務自由系統已開始達到心目中規模, 而且經營及維持這個系統時沒有任何形式負債, 借貸,孖展, 樓按~~因為本人根本不需要借貸。 主動收入工作方面, 如果形勢許可, 希望下半年可以正式收山, 收山後儲蓄一筆較細規模新的熊三入市現金, 那個人理財財務自由系統屆時將更加穩健,更加理想。

本年度,港幣及外幣部份收入大致平穩,外匯及港幣定期利息收入, I BOND 利息等變化不大, 會繼續持有收取利息。

Reits, SS, 收租股被動收入增加, 2月初買入天德再加5月大手買入朗廷, 決定正確, 被動收入也因而上升。

至於藍籌大公司投資部份持股不多, 只有三間: 66: 香港鐵路, 87:太古和 388:香港交易所, 香港交易所以股代息換股,由於3月沽了一半87:太古B在5月初換了1270:朗廷; 加上太古減派息, 所以股票股息部份收入減少。

以下是2017年[全年度]根據派息預測之下被動現金流收入估計, 包括所有公司股票,SS及REITS,被動現金流金額估計如下:-

收入項目被動收益HKD$
儲蓄:存款港幣,I-bond及外匯定期存款 $8,037
Reits房地產基金,SS酒店股,收租股 $88,104
藍籌公司(66,87,388股票)$4,435
總金額 $100,576

本年度上半年及下半年計劃:-本年度上半年已完成了個人財務自由任務, 2017年下半年應計劃繼續優化這個計劃和考慮提早實現退休問題。

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2017年6月7日 星期三

領展2016年業績與2017~2019年3項新增物業項目收入預測

領展2016年業績:2016至2017年度每單位分派2.2841元,按年升10.8%,以7/6/2017收市價計,派息率為3.7%。

至30-4-2017為止, 領展發行了大約22.13億股。

1: 2017年收購了: 廣州西城薈廣場, 以購置價 40.65億人民幣 X1.12(匯率) X4.1% (回報率)= 1.86665億元租金收入 X 假設 95%出租率 X 9成分派 / 22.13億股= (每單位可增派$0.07212元)。 即2017年假設全香港旗下商場租金不變, 每單位分派: $2.2841+$0.07212 可增至 $2.35622元。

2: 2017年尾完成: 旺角彌敦道700號項目 (2016年初以$59.1億收購), 其中有商舖 114,829平方呎; 寫字樓 170,000呎 預計可收2.5億租金一年, 回報率估計為4.23%。

2016年收購了: 旺角彌敦道700號項目, 商舖 12個月 X 114,829平方呎 X $100/呎 X 假設 95%出租率 X 9成分派 / 22.13億股= (每單位可增派$0.05324元)。

旺角彌敦道700號項目, 寫字樓 12個月 X 170,000平方呎 X $50/呎 X 假設 95%出租率 X 9成分派 / 22.13億股= (每單位可增派$0.0394元)。

即2018年假設全香港旗下商場租金不變, 每單位分派: $2.35622+$0.05324+$0.0394 可增至 $2.44886元。

3: 2018年尾完成: 海濱匯項目 (發展成本估計:$59.4億, 佔6成權益), 有寫字樓 12個月 X 883,897呎 X$30/呎 X 假設 95%出租率 X 9成分派 X60% = 預計可收1.814億租金一年(6成權益), 回報率估計為3.1%。 / 22.13億股= (每單位可增派$0.07376元)。

即2019年假設全香港旗下商場租金不變, 每單位分派: $2.44886+ $0.07376 可增至 $2.523元。

作為領展小股東, 可以繼續持有, 繼續收租。 如怕手痕/禁錯制沽出更可以提實貨回家珍藏。

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2017年6月6日 星期二

恆指到達本博去年9月預測

恆指到達本博去年9月預測,本博實在感謝各位觀眾一路支持!

2017年6月6日恆指最高曾試:26,019點,已經全數兌現2016年9月博文預測!

2016年9月博文預測: 進入牛市二期:以慢牛姿態緩緩上升。

經濟一週2016/9/17~23 第1820期曾轉載小弟對恆指博文預測至今日全數兌現:-

看來這個牛市二期接近尾聲, 可能經過一個調整後進入牛市三期; 所以, 小弟5月初買入最後一批股票後, 近一個多月沒有買入任何股票, 也不建議觀眾在這個恆指水平增持股票。

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2017年6月2日 星期五

滾雪球原理 (第三集)

上次發表滾雪球原理第二集後, 讀者溜覽量很高, 所以今晚決定寫本人買IPO 66:地鐵(香港鐵路),823:領匯(領展)兩個實例看一下用滾雪球原理滾大資產過程作為本系列文章完結篇:-

以上兩個IPO認購都是官股:-政府資產, 有壟斷性資產護城河之特質, 而且政府當時IPO作價有一定折讓, 有還富於民意味, 所以在2000年認購了地鐵IPO, 也在2005年認購了領匯IPO。 根據經濟學理論及英國1980年代官營資產如英國航空等私有化經驗, 私有化/部份私有化可改善前官營企業效率, 釋放價值。購買官股IPO有助資產本利和滾雪球效應。

簡單來說,滾雪球原理有兩個重點: 一是找對雪球對象(折讓價官股IPO是好對象),也就是價值被低估利潤派息穩定的好公司;二是滾雪球的跑道要夠長,即投資時間要夠長,就是買進之後長揸不賣,每年不斷在較低廉成本輔以以股代息再投資(如有機會),雪球(資產)就會愈滾愈大。

本文運用本人兩個實例去看一下如何運用滾雪球原理去做錢搵錢的財務自由系統周轉運做及系統增大的過程。

本人10/2000 買了66:地鐵(香港鐵路)IPO,持實股至今:

由10/2000 累積投資,資產滾動了17年半,中間曾收過紅股及以股代息再投入投資(有時收現金股息), 累積每股收回股息$14.71元, 2.6.2017市值比成本投入增長4.91倍,17年半每年平均回報率37.04% (計及收息)。

本人又在11/2005買了823:領匯(領展)IPO,持實股至今:

由11/2005 累積投資, 資產滾動了12年半,中間有以股代息再投入投資(近數年因沒有以股代息選項而收現金股息), 累積每股收回股息$13.98 , 2.6.2017市值比成本投入增長6.45倍,12年半每年平均回報率63% (計及收息)。

結論:-

1. 在實行滾雪球原理之前需要儲蓄一筆初始投入資本金,

2. 是找對雪球對象,也就是價值被低估利潤派息穩定的好公司,

3. 之後就是滾雪球的跑道要夠長,即投資時間要夠長, 讓資產透過滾動後自然增長,

4. 理論上, 資產系統經過長時間自動運動後,滾動後資產會不斷增長。

小弟本文用了2個個人5-6倍股例子, 目的是要說明買了收息好資產後,目光要遠大一點, 不要因貪圖賺價小利而沽出, 希望讀者明白長期持有有錢賺有股東分紅的資產,讓時間成為滾資產雪球朋友的重要性。

附件證明:-

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2017年5月30日 星期二

施洛斯價值投資法

網主曾於2月撰文介紹施洛斯價值投資法, 今日趁假期翻貼舊文, 好讓未曾接觸此投資方法觀眾作一個初步介紹:-

施洛斯價值投資法: 施洛斯價值投資法

今年放春節假期在家,在網上閱讀了一批一位美國藉猶太人價值投資大師施洛斯關於價值投資法的材料, 作為價值投資法的營養補充劑。

內容主要講施洛斯有自己的16個投資經驗,他所認爲的在股市中賺錢的因素爲:-

1.相對於價值來說,價格是最重要的因素。(如果你買進時股價過高,那麽就算是買了全世界最好的公司的股票,也會變成最糟糕的投資。同一原理,如果你低價買進一隻股票,哪怕公司基本面平平,也可能會成爲你投資組合中的明星。)

2.用心建立公司價值的概念,股份代表了一個企業的一部分,不只是一張紙。

3.以賬面價值爲出發點確定企業的價值,要確保公司的債務不大于股權價值。

4. 買入後要有些耐心,股市不會馬上上漲。

5.不要因爲消息或股價突然上漲而買入,如果專業人士可以這樣做,就讓他們去做吧。不要因爲壞消息而賣出。

6.不要害怕孤獨,但必須確信你的判斷是正確的。雖然你不能百分百的肯定,但要努力尋找你判斷的弱點。在股價下降後買入,在上漲一定程度後賣出。

7.一旦你做出了决定,要敢於相信自己。

8.樹立自己的投資理念,並努力遵循它, 藉此找到的成功之路。

9.不要太急於賣出。如果股票價格達到你所認爲是合理的水平,那麽你可以賣,但人們往往因爲股票上漲50%而賣掉它,將賣出與否和盈利關聯。賣出前重新評估該公司的價值,對照其賬面價值看是否需要出售股票。

10.當買入股票時,我發現在最近幾年的低點買入是很有用的。

11.按照資産淨值的折扣價買入,這比以企業盈利爲標準買入更靠譜一些。

12.聽從你所尊重的人的建議。這並不意味著你要接受它們(建議)。記住錢是你自己的,一般來說,保存財富比掙錢更難。一旦你失去了很多錢,這將很難掙回來。

13.儘量不要讓你的情緒影響你的判斷。買入和賣出股票,恐懼和貪婪可能是影響它們的最糟糕的情緒。

14.記住複利的魔力。

15.喜歡股票而不是債券。債券將限制你的收益,通貨膨脹會降低你的購買力。

16、小心槓杆。它可能對你不利。

在學成施洛斯低PB財務狀況表選股法後, 今日買入了一個公司股票作為實踐:-天德地產。

一般財務狀況表中東主股本權益是等如資產減去負債。天德發行股數為4.75億股, 主要物業資產為尖沙咀國際廣場, 好運工業大廈G/F-4/F; 歐陸貿易中心5/F及廣州宜安廣場8/F 1-14單位, 市值149.44億。

現金及其等價物54.47億, 每股淨現金達$11.47元, 負債僅為3.81億, 負債對資產比率僅2.55%, 而且速動比率為1.231:1, 反映企業現金充裕,安全系數十分高。

現價$8.44買入每股淨值$16.36資產, 市帳率price to book 僅為0.51倍, 以大約伍角買入壹圓資產, 股息率5.45%, 股息回本期約18年, 有一定安全邊際。

而2015~2016年度股東資金回報率只有5.73%。

它的優點是:-

1. 資產股價仍有一定折讓, 安全邊際和安全系數十分高

2. 派息穩定

3. 主要物業座落市中心旺區, 是一個優質物業

缺點:-

1.而2015~2016年度股東資金回報率只有5.73%, 即使用資金賺取回報只有半分多D一反映管理層十分保守

2.它的成交稀疏, 買賣差價較闊, 要價廉收集的投資者需要一定耐性才能用較好股價收集。

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2017年5月11日 星期四

滾雪球原理:~第二集

上次發表滾雪球原理後, 讀者溜覽量很高, 所以今晚決定寫本人買2778冠君reits實例看一下用滾雪球原理滾大資產過程:-

簡單來說,滾雪球原理有兩個重點: 一是找對雪球對象,也就是價值被低估利潤派息穩定的好公司;二是滾雪球的跑道要夠長,即投資時間要夠長(3年或以上),就是買進之後長揸不賣,每年不斷在較低廉成本買入輔以以股代息再投資,雪球(資產)就會愈滾愈大。

本文運用本人實例去看一下如何運用滾雪球原理去做錢搵錢的財務自由系統周轉運做及系統增大的過程.

本人由3/2009開始買冠君, 買到7/2012停手, 前後儲了3年零5個月:

時間股數成本$ 累積股數
3/2009 52,000 @$1.86 52,000
5/2009 5,000 @$1.97 57,000
*5/2009 4,093 @$1.7708 61,093
*10/2009 2,889 @$2.7569 63,982
4/2010 2,000 @$3.69 65,982
*5/2010 2,468 @$3.4884 68,450
10/2011 62,000 @$3.15 130,450
1/2012 7,000 @$2.91 137,450
6/2012 10,000 @$3.13147,450
7/2012 3,000 @$3.30 150,450

在3/2009~7/2012累積投資37萬元資產滾動了3年半,中間3次*以股代息再投入投資, 累積股數增至150,450股(10/5/2017折合市值:$779,331), 市值比成本投入增長2.1倍,8年平均回報率26.27% (未計收息)

結論:-

1. 在實行滾雪球原理之前需要儲蓄一筆初始投入資本金,

2. 是找對雪球對象,也就是價值被低估利潤派息穩定的好公司,

3. 之後就是滾雪球的跑道要夠長,即投資時間要夠長, 讓資產透過滾動後自然增長.

4. 理論上, 資產系統經過3年半資本投入後,滾動後資產會不斷增長.

既然小弟上次4月出文用了模擬例子, 今次唯有出手用真實例子說明網主對呢種絕技精要的了解及希望有緣觀眾注意低廉成本時才收集資產及才進行以股代息的重要性.

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