2017年2月22日 星期三

希慎興業2016年全年業績

希慎興業[14]公布截至2016年底止年度經常性基本溢利為23.69億元,按年上升3.8%,主要反映來自商舖及寫字樓租賃業務的毛利持續上升 。 財務報告中顯示營業額按年增加3.1%,主要反映物業組合新訂立租金整體上升。商舖及寫字樓業務均有增長,而住宅業務則錄得跌幅。於2016年底, 集團的商舖業務組合的出租率為99%,寫字樓業務組合的出租率為96%,住宅業務組合則為82%。 全年派息 1.35元。

她未來業務上有兩個亮點:-

1.:希慎計劃斥資20億至25億元重建新寧大廈及新寧閣正展開工程,有關租戶已經於2013年第4季遷出,預計於2017年完成,但目前未落實新大廈的寫字樓及商舖比例,重建後總樓面面積約46萬方呎,比目前新寧大廈寫字樓樓面面積36.8萬方呎多25%樓面增加。

如果呎租做到現水平$48/平方呎X12月, 新增92,000平方呎樓面可增加租金收入為$0.53億, (發行股數:10.55億股), 2017年完成後全部出租後每股預計增加租金收入=460,000呎X$48X12月/10.55億股=: $0.2511)

2.希慎興業去年與香港興業合組財團入標,以23.55億及10.38億元投下大埔露輝路兩地,每呎樓面地價分別7,007元及6,439元。兩幅地皮合併發展 賣樓呎價料可達1.68萬.如發展時間為3年, 即2020年應有樓花供應套現。

由於兩地皮相連,可申請共同康樂及停車場設施,預計兩地將合併發展,總可建樓面約49.73萬平方呎,假設建築成本每平方呎5,000元計算,估算項目總投資約61.28億元起,每平方呎投資成本約1.12萬元,加上發展利潤20%計算,估計日後推售實用呎價約1.68萬元,如合營公司佔1半股權, 項目發展估計可帶來大約14億利潤。

+++++++ 免責聲明 本文章只屬個人網誌文章,一切言論純粹是表達本人個人意見或經驗分享,無論在任何情況下,不應被視為投資建議,也不構成要約、招攬、邀請、誘使、建議或推薦,本人無法保證網誌內容的真確性和完整性。 讀者務請運用個人獨立思考能力自行求證和分析有關資料,讀者一切的投資決定以及該投資決定引致的收益或損失,一概與本人無關。

2017年2月14日 星期二

朗廷2016年全年業績

朗廷2016年全年業績如下:-

朗廷酒店 - 合訂股份(1270),公佈截至2016年12月底的全年業績,去年可分派收入5.01億元,按年增長5%每股份合訂單位分派0.255元,增長3.7%。 期內酒店組合收入15.53億元,按年升1.4%,經營毛利6.8%億元,上升5.3%,負債比率為36.1%,按年輕微下調0.1%。

2016年2月初朗廷谷底俳徊時曾發文說出增持原因: 增持1270 朗廷酒店 :

說明本人投資理念主要有兩點:-

1. 要等待資產出現較大PB折讓時才大手購買(當時一買買10手);

2. 要等待生息資產高息時才大注購買

以上投資絕技, 除有助提高被動收入外,更可以縮短個人財務自由所需時間, 使計劃進入快車道。

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2017年2月2日 星期四

財務狀況表選股法

今日仍然放春節假期在家,近幾日在網上閱讀了一批一位美國藉猶太人價值投資大師施洛斯關於價值投資法的材料, 作為價值投資法的營養補充劑。

內容主要講施洛斯有自己的16個投資經驗,他所認爲的在股市中賺錢的因素爲:-

1.相對於價值來說,價格是最重要的因素。(如果你買進時股價過高,那麽就算是買了全世界最好的公司的股票,也會變成最糟糕的投資。同一原理,如果你低價買進一隻股票,哪怕公司基本面平平,也可能會成爲你投資組合中的明星。)

2.用心建立公司價值的概念,股份代表了一個企業的一部分,不只是一張紙。

3.以賬面價值爲出發點確定企業的價值,要確保公司的債務不大于股權價值。

4. 買入後要有些耐心,股市不會馬上上漲。

5.不要因爲消息或股價突然上漲而買入,如果專業人士可以這樣做,就讓他們去做吧。不要因爲壞消息而賣出。

6.不要害怕孤獨,但必須確信你的判斷是正確的。雖然你不能百分百的肯定,但要努力尋找你判斷的弱點。在股價下降後買入,在上漲一定程度後賣出。

7.一旦你做出了决定,要敢於相信自己。

8.樹立自己的投資理念,並努力遵循它, 藉此找到的成功之路。

9.不要太急於賣出。如果股票價格達到你所認爲是合理的水平,那麽你可以賣,但人們往往因爲股票上漲50%而賣掉它,將賣出與否和盈利關聯。賣出前重新評估該公司的價值,對照其賬面價值看是否需要出售股票。

10.當買入股票時,我發現在最近幾年的低點買入是很有用的。

11.按照資産淨值的折扣價買入,這比以企業盈利爲標準買入更靠譜一些。

12.聽從你所尊重的人的建議。這並不意味著你要接受它們(建議)。記住錢是你自己的,一般來說,保存財富比掙錢更難。一旦你失去了很多錢,這將很難掙回來。

13.儘量不要讓你的情緒影響你的判斷。買入和賣出股票,恐懼和貪婪可能是影響它們的最糟糕的情緒。

14.記住複利的魔力。

15.喜歡股票而不是債券。債券將限制你的收益,通貨膨脹會降低你的購買力。

16、小心槓杆。它可能對你不利。

在學成施洛斯低PB財務狀況表選股法後, 今日買入了一個公司股票作為實踐:-天德地產。

一般財務狀況表中東主股本權益是等如資產減去負債。天德發行股數為4.75億股, 主要物業資產為尖沙咀國際廣場, 好運工業大廈G/F-4/F; 歐陸貿易中心5/F及廣州宜安廣場8/F 1-14單位, 市值149.44億。

現金及其等價物54.47億, 每股淨現金達$11.47元, 負債僅為3.81億, 負債對資產比率僅2.55%, 而且速動比率為1.231:1, 反映企業現金充裕,安全系數十分高。

現價$8.44買入每股淨值$16.36資產, 市帳率price to book 僅為0.51倍, 以大約伍角買入壹圓資產, 股息率5.45%, 股息回本期約18年, 有一定安全邊際。

而2015~2016年度股東資金回報率只有5.73%。

它的優點是:-

1. 資產股價仍有一定折讓, 安全邊際和安全系數十分高

2. 派息穩定

3. 主要物業座落市中心旺區, 是一個優質物業

缺點:-

1.而2015~2016年度股東資金回報率只有5.73%, 即使用資金賺取回報只有半分多D一反映管理層十分保守

2.它的成交稀疏, 買賣差價較闊, 要價廉收集的投資者需要一定耐性才能用較好股價收集。

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2017年1月28日 星期六

2個新年勵志的故事

新年伊始, 踏入雞年, 炮竹一聲除舊, 在此祝各位讀者觀眾新春大吉, 身壯力健, 萬事勝意。

過年前在網上討論區看到2個青年成功的故事, 想趁春節假期分享一下。

第一篇是: 我今年33歲, 終於成功靠買匯控退休了!: 內容主要講一位網友11年前開始工作, 賺取收入, 不停購買匯豐股票,累積100手四萬股後, 成功完成財務自由, 提早退休的故事。

第二篇是: 買樓非幸運! 80後節衣縮食,部署7年上車: 內容主要講一位80後青年,7年間節衣縮食, 儲夠首期, 買樓上車的故事。

兩個成功故事在他們一出道工作後, 定下了清淅的目標, 過程途中展現執行的毅力, 最後取得成功:~一位財務自由, 一位榮升業主。

所以, 我個人認為中學/大學畢業後一出來工作頭十年十分重要, 如有清淅的目標和堅毅的執行, 十年後進步後光景和發揮出來潛質將十分巨大, 除財自, 買樓, 這股動力也可應用在讀書, 工作以至創業上。

受惠近日美元下跌, 外幣回升, 小弟被動收入緩步增長至8萬8千元, 所以為提早財務自由, 決定破例在恆指2萬點以上買大約預算伍萬元收租股, 並考慮有關投資成功完成後, 在雞年完成財務自由。

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2017年1月20日 星期五

恭賀新禧

現在已經是1月尾, 過年氣氛漸濃, 在此祝大家萬事勝意, 身體健康.

恭賀新禧

2017年1月17日 星期二

到訪冠君大廈

今日, 趁休假一天, 到冠君產業旗下花園道三號冠君大廈參觀一下。

大廈保安十分森嚴, 由於我準備了到訪原因信件, 因我其中一個強積金受託公司戶口位置座落該大廈, 我以需進該公司辦理強積金戶口整合為理由, 成功申領了訪客入內到訪智能卡證件, 感受一下中環甲級智能商業大廈的氣派。

領卡後, 搭乘自動電梯好快到了目的地辦這私人事, 在公司Lobby 等候做手續期間, 看到一批大約10人外國人I banker 投資團隊剛開完會出來, 旋即轉去另外一個會議室開會。

這個事情, 令我想起香港的經濟相對優勢是做國際金融中心, 加以眾籌, 網上金融融資平台興起, 希望香港能與時並進, 在法例保障存款存戶及投資者之下, 進行更多金融創新, 推出更多金融產品和服務, 使香港仍保持國際金融中心地位, 這會令2778: 冠君租金收入受惠。

筆者2009年3月趁金融海嘯後大手買入冠君, 至目前為止, 佔投資組合近三成, 一直為本人提供穩定租金分派收入,看來此股已經成為本人終身投資組合, 不會賣出, 並會考慮提取實貨紙張基金單位回家保管。 小弟今日借到訪冠君大廈機會, 對冠君大廈作出實地考察其地理位置, 了解到大廈接連長江中心, 步行可直達匯豐銀行總行後面, 難怪大投資銀行, 強積金公司都要付較高租金, 在這個金融街重鎮建立據點插旗, 招引更多生意收入, 他們有更多生意, 冠君的租務, 租金便有支持。

小結: 在完成個人這個小事務後, 步行到中環一個cafe, 享受一餐黃昏豐富的晚餐(煙三文魚意粉, 沙律, 鮮柞橙汁), 作為本旅程之結束, 享受一下人生。

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2017年1月7日 星期六

財務自由心法

財務自由定義為被動收入大於個人衣,食,住,行等費用支出所需。

被動收入產生有租金收入, 股息收入, 利息收入, 專利權費, 版稅等。

由於產生被動收入始終要累積產生被動收入資產, 所以,今日寫出本人經營"財務自由"個人心法:_

"投資未來, 降低成本, 控制風險, 增加收益"

1. 投資未來: 有兩個層次一是在年青時為老來退休投資產生被動收入是其中一種, 另外是現在投資未來有盈利前景行業例如科技業又是另外一種投資未來方法。

2. 降低成本: 例如一個公司股票上市為$5元, 但派息只有5%:$0.25, 在市價降至$3才買入, 便可令初次投資成本減少40%, 息率回報增加66.7%~~多3.33%至8.33%。

3. 控制風險是指意外影響了企業及其回報, 我們在作出投資之前應先收集, 了解有關資產才料, 了解經濟, 匯率,行業生命週期, 行業競爭, 資產強, 弱項, 使風險減到最低。

4. 增加收益: 主要方法大概有幾個方法, 一是等資產大特價才投資, 提高息率, 一是用本利續存方法把被動現金流增大, 另一是買有盈利派息年年都有增長公司股票, 增加收益。

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