2014年3月24日 星期一

個人財務自由系統

除非是含著金鎖匙出世, 否則一般草根及中產階級要成功建構個人財務自由系統, 主要元素有目標, 意志, 勇敢, 毅力, 策劃, 執行及微調過程中問題使過程漸進入目標。

這對剛出來工作一族來說個人財務自由系統其實是一個經濟學的課題, 涉及個人機會成本選擇: 年輕時要高消費就要放棄購買資產, 要購買資產就要放棄高消費。

從前有一位農夫,他獲親友送了一隻牛, 本可以用來幫助種田, 但農夫支出大為了享受, 賣了牛, 換了幾隻羊, 之後連最後一隻羊都賣了, 換成雞, 但大花筒性格不改, 最後連最後一隻會生蛋母雞也成了他最後一餐"豐富"的肥雞餐。

這故事, 道理在於當我們獲得會生蛋的母雞[會產生現金流及高現金流的資產], 就不要打牠的壞主意[賣出], 一定要善待牠, 使牠生多D蛋形成雞群, 再用雞換羊, 之後再換牛, 準備開農場 [資產庫: 可以是樓, 盈利公司股票, 收息債券及定期存款等]。

最後, 一步又一步, 達成財務自由的目標。

+++++++ 免責聲明 本文章只屬個人網誌文章,一切言論純粹是表達本人個人意見或經驗分享,無論在任何情況下,不應被視為投資建議,也不構成要約、招攬、邀請、誘使、建議或推薦,本 人無法保證網誌內容的真確性和完整性。 讀者務請運用個人獨立思考能力自行求證和分析有關資料,讀者一切的投資決定以及該投資決定引致的收益或損失,一概與本人無關。

2014年3月15日 星期六

又再進入小熊市, 待熊大軍, 準備隨時候命

小牛市由2011-10-4 的恆生指數16170點升至2013-12-2:24111點; 累計共升7941點; 由於今次牛市歷時26個月, 上次小熊市由2010-11-8:24988 趺至16170 大趺 8818點方才見底, 若果恆指50天平均線趺穿250天平均線:出現死亡交叉; 而250天平均線又向下的話 估計今次如果真的小熊市又來, 因為2014年環球經濟不穩, 美俄可能因為烏克蘭問題而互相傾軋的話, 最敏感既應該是股市最先有不利反應。

由於上次小熊市歷時10個多月, 假設今次差不多, 今年春季末及秋季可能出現小熊一及小熊三低點, 假設A浪由24111點 趺3000點, B浪反彈50%:1500點, C浪再趺3000-5000點, 恆指估計17611-19611點方才再見今次小熊市底部。

小弟由於2013年除招行供股外, 沒有買任何股票1股, 累積了數萬元待熊大軍, 準備隨時候命, 於2014年希望可以直搗基本財務自由。 入市策略是邊入市, 邊儲蓄子彈, 務求在是次小熊A, C浪底部盡撈, B浪儲錢休息, 都有兩注入市本錢, 因為有主力及側翼兩軍, 用此策略撈底, 勝算較大。

現在撈底方向是在恆指10年或心儀的東西RSI趺至30-3X附近大約21000點/以下時分批撈入,理想撈貨位為A浪底部及C浪底部, B浪為反彈浪不適宜撈貨。 今次唔是買冠君, 因為買夠貨, 要買下其他野, 主要是收租收息為主, 亦不會買內銀內險, 內險息低, 對財務自由被動現金流增加比較慢, 內銀未來亦有可能有壞帳問題, 利率市場化蠶食利潤, 所以好大機會都是買REITS + 公用股 + 外幣。

撈貨比例會係 21000點以下買D, 19XXX/以下分批買。

真的揮軍直搗基本財務自由時候我會寫BLOG與大家分享買了什麼。

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2014年3月11日 星期二

左右蓬源

增強主動現金流方案除了返正職外,在情況允許下, 輔以兼職, 可望左右蓬源, 主動收入會勝之前, 扣除日常開支後, 繼續儲蓄, 靜待時機, 購買更多產生被動現金流的資產。

2014年3月8日 星期六

閒時儲蓄, 靜待置業時機

現在80后一群多年近三十, 蜜運中情侶要在樓價高昂的香港置業委實不易 。

故筆者唯有翻看及整理舊博文, 輔以近十年投資香港房地產信託基金經驗去為各位分析何時為置業時機及儲蓄首期方法。

買樓置業自住或收租平貴指數:-

平貴指數可以用租金為樓價倍數作為參考基準-
平貴指數租金為樓價倍數分析
便宜 12.5倍或以內: 12.5年或以內租金等同樓價才算便宜
合理 18倍: 18年租金等同樓價算是合理
昂貴 22倍以上:任何物業的樓價高於租金22年總和便算昂貴

註: 此置業平貴指數已經調整香港地少人多地理環境因素, 亦可以用作為購買房地產信託基金作收息參考。

買樓自住,收租; 租金與物業價值12.5倍比例:12.5年收租回本 在香港是便宜的時機, 以上指標亦可以作為在香港買樓平貴指數之參考:-

租金回報等於投資成本 8厘以上: 便宜超值。

租金回報等於投資成本 5.56厘附近 是 合理水平。

租金回報等於投資成本 4.55厘以下 就要仔細衡量是否值得買進自用/投資。

分析過置業平貴指數后應該閒時進行儲蓄行動, 假設準備結婚男女朋友或新婚夫婦各人月薪港幣15000 元, 扣去強積金淨收入為 14250元, 每月盡量控制支出於4250元以內,主要用作交通費用及返工午餐費用, 以及個人一般雜用, 此段時間盡量和家人商量, 先得到家人諒解在結婚時期要"儲老婆本", 只能象徵式付一些家用。 兩人一起可每月儲蓄20000元 由於這個本金是準備用作置業買樓首期, 所以用現金持有比較妥當, 可以每月換入人民幣 [假設1.2666HKD=1RMB], 在香港/中國內地銀行找一些做到3.5%年息做半年定期, 2年后本利和大約為492747.64元 [含儲蓄本金480 000萬加每半年複利息約12,747.64元], 如果2年后人民幣升了些少, 可以用作額外置業備用資金。

當有了50萬元首期后, 應該是2016年初, 到時可以看看樓價有沒有因為樓宇增加了供應而下跌10-15%, [由昂貴趨向合理]以現在九龍舊區或新界西北一些單幢物業:建築面積約300呎一房一廳或開放式單位為例,2014年3月置業入場費用為180萬, 假設到了2016年初真的趺了平均約12.5%, 即大約 1575000元可置業, 以30%首期計, 約為47.25萬 若是首次置業 用10%首期加按揭保險形式置業, 首期約為157500元。

或者, 到時政府每年大約有5000伙居屋供應, 私人物業上車盤外, 亦可以碰碰運氣抽居屋, 榮升業主。

結論是, 如果唔儲蓄首期, 係香港難有置業可能, 這對剛出來工作一族來說其實是一個經濟學機會成本選擇: 要高消費就要放棄購買資產, 要購買資產就要放棄高消費, 至於樓市升趺大家都是估, 不過2次年后應會有些居屋供應出來, 好運既話會有多一個選擇。要在香港置業, 為了儲蓄首期及做好置業準備, 少不免要有捱幾年去慳出個未來的心理準備。

+++++++ 免責聲明 本文章只屬個人網誌文章,一切言論純粹是表達本人個人意見或經驗分享,無論在任何情況下,不應被視為投資建議,也不構成要約、招攬、邀請、誘使、建議或推薦,本 人無法保證網誌內容的真確性和完整性。 讀者務請運用個人獨立思考能力自行求證和分析有關資料,讀者一切的投資決定以及該投資決定引致的收益或損失,一概與本人無關。

2014年3月6日 星期四

財務自由夢

筆者讀書時唔是一個特別聰明的學生, 但勝在勤力.

前日, 在圖書館中讀了不少勵志書, 目的是要堅固財務自由志向夢想的信心.

人生必須要有夢想, 夢想有了才敢做, 當然夢想既內容要是合法既事情, 沒有夢想既人生, 同咸魚有什麼分別呢?

記得讀小學既時候, 一套勵志既日本卡通影片 -- 足球小將, 主角戴志偉夢想就是要拿到全日本小學足球比賽冠軍, 過程中一道同隊友泰萊等並肩作戰.

小弟在公元二千年找到了個人人生夢想, 夢想就是財務自由, 為何現在仍稱為夢想 -- 因為這個夢想仍然在努力實現中.

有了夢想, 人生理想就會形成, 形成后生活細節及具體行動中會一步步配合夢想有所調整使夢想一步步行近.

在這個財務自由過程中, 筆者並沒有感到孤單, 沿途中認識了一批志同道合的網友 包括止凡兄, 勁贏兄, 自由一千萬兄, Free Au, 飛上資投﹑Suprachan﹑ww﹑飛鳥﹑財務自由瘋子, 沙梨, Rkwc,DreamerKC, Alex 等, 仲有ckm001 恩師.

最後, 多謝各位支持和鼓勵, 祝願各有此志向友好早日達成夢想.