2014年8月19日 星期二

領匯翻新屋村商場策略及最近收購現祟山商場分析

領匯自2005年第4季上市后, 一直用翻新屋村商場提昇租值,而領匯這些翻新工程其實是有一個策略~~ 就是先翻新港鐵沿線商場 例如 太和站附近太和廣場, 黃大仙站附近龍翔中心, 黃大仙中心, 樂富站附近樂富商場等. 此等策略十分聰明, 借力打力, 借助鐵路人流, 先增旺鐵路站附近人流, 帶旺商場生意從而提昇租金, 之後主力翻新天水圍商場, 一來該區競爭較少, 二來可做埋自由行生意.

領匯2014年8月宣佈以13.8億元購現崇山商場作價合理,該物業的收益率為2.4厘,較市場4至5厘的水平為低,惟在出租率僅84%及一半租約將於明年到期的情況下,該行看到租金上調的可能性。假設該商場能夠實現領匯旗下黃大仙中心的平均租金水平,料每年租金收益可達6,100萬元或4.4厘回報。

看來領匯好喜歡收購鐵路站附近商場及與其鄰近商場, 增加協同效應, 吸引更多消費者和消費群體.

即領匯第一步是先翻新交通方便近鐵路站價值較高舊屋村商場, 之後沽出一些商業價值較少/沒港鐵到較遠既商場, 之後收購一些近港鐵站新場 如現祟山商場, 即透過翻新先增強自己商場質素, 之後沽舊買新, 增加協同效應等, 所以link reits 看來是一間有管理策略為股東創造價值既公司.

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2014年8月16日 星期六

為下次撈底做好準備

人無百日好, 花無百日紅, 任何資產經過牛三消耗性上升后, 當然會進入熊市.

要在熊三末, 牛一初撈底要有資本, 非凡的勇氣, 冷靜理智清晰的思路.

熊三末通常都經歷一些大件事, 例如亞洲金融風暴, 沙士, 金融海嘯, 使一般人對經濟前景悲觀, 以至絕望,我認為現在恆指已高, 實在不宜再把資金投入在股票, 應該每月儲蓄必須支出后的現金, 等待"完美風暴" 來臨, 趺至浪底才考慮撈底問題.

撈底指標參考: 任何資產 樓/reits/股, 谷底價殘通常由牛三高峰趺了超過四至五成, 回報息率起碼達7-8厘或以上, 恆指PE 要個位數 此等都是重要撈底指標, 大跌市時投資心態: 處之泰然地低吸心得在於我沒有任何借貸, 再加上壹分以上高息, 當然可處之泰然, 心安理得.

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2014年8月9日 星期六

財務自由記 五: 完成基本財務自由

經過2009年3月股票, reits 撈底后, 機會再次在2011-2012年歐債危機出現

2011年第四季, 恆指只有18000 點附近, 在3元以下買中國銀行股份及少量冠君, 2012年夏天,又在恆指18xxx 附近再用2個幾買中國銀行股票, 2012年秋買了一些富豪, 再在2014年第二季買入朗廷.

經過15年既發展, 資產庫內容已經由過去以外匯為骨幹主線, 發展到今日樣樣有: ibond, 外匯, reits及公司股票, 其實有想過提早收山, 但現職老闆沒有話唔用我, 所以繼續打工, 一邊寫有關於"財務自由"的文章, 如何達成, 個人經歷, 為有興趣研究呢方面讀者分享,以回饋社會.

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2014年8月5日 星期二

收息收到手軟

繼7月份收到港鐵, 領匯,中國銀行,太平洋保險股息后,8月初收到招行股息, 稍後會收到建行, 中國人壽股息.

雖然每個公司股票收息不多, 但山大斬埋有柴, 收息收到手軟.

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