2015年1月28日 星期三

領匯加速發展

領匯(823)夥拍南豐合組財團首奪政府官地,以58.6億元擊敗其餘10個入標對手,投得觀塘偉業街(圖)商業用地,每方呎樓面地價達6,630元,創九龍東商業用地新高。

有關地皮佔地約7.37萬方呎,總可建樓面約88.4萬方呎,市場原先估計成交價介乎44.19億至50.38億元,每方呎樓面地價約5,000至5,700元,是次成交價高市場估值上限16%;亦較去年新加坡豐樹產業以新高呎價5,708元投得恒業街地皮多16%。

是次地價較預期為高,因而政府出讓地皮並無禁止拆售條款,有利日後可轉售。領匯作為房地產投資信託基金,過去一直不能參與物業發展,但去年證監會修訂《房地產投資信託基金守則》,容許房託投資物業發展。領匯指,將興建甲級商廈,作長期持有及投資,料於2020年中落成,與南豐分佔60%及40%股權。估計總投資額逾100億元。

是次地價加上建築成本假設約$4,000呎計算, 物業總發展成本總計約接近$10,630/呎,以最近期附近成交租盤:如APM、One Pacific Centre及創紀之城第五期,其相類單位的呎租已攀升至約40元,One Pacific Centre高層全層新近成功租出,面積約10,600平方呎,呎租約38元; 假設呎租為 40元, 是項項目租金回報率扣除差餉地租管理維修支出后大約為3.2-3.3%之間, 與現時領匯股息率相若.

是次, 領匯買地兼任甲級商廈發展商, 食正政府發展東九龍為第二C.B.D.商業區概念, 有轉型與808:泓富及2778:冠君; 持有商業大廈收租效果非常接近.

還有, 是次投資項目可出售或出租, 進可攻[善價高沽], 退可守[留作長線收租].

最後, 夥拍起樓及物業管理方面有哂經驗既老牌地產商南豐為欠缺地產發展經驗既領匯提供了Learning effect, 為日后領匯獨自成為項目發展商奠定基礎.

由被動收租,到主動發展, 領匯已經開始穩步步向加速發展的階段.

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2015年1月24日 星期六

從艾特略波浪理論看樓市

首先, 寫本文第一段時, 先講清楚, 本文是用從艾特略波浪理論分析樓市, 不喜歡技術分析朋友勿插我. 畢竟技術分析用歷史數據去預測將來有一定局限性, 而我們沒有"水晶球", 所以本文都只是根據從艾特略波浪理論去預測估計, 讀者要自行判斷.

附上中原地產指數超連結 附上中原地產指數超連結, 作為本文參考.

經歷1997-1998年亞洲金融風暴,2000年科網爆破, 2003年沙士非典型肺炎后, 中原地產指數2003年8月趺到31. 73點, 當時經濟十分差, 失業率為8.7%[歷史高峰], 淘大花園也只是幾十萬一間, 由1997年10月:100.71點至2003年8月, 共趺了5年10個月,才完成成個樓市熊市週期, 合共大趺68%. 之後, 展開今個新的牛市上升循環.

牛市上升一浪由2003年8月開始中原地產指數31.7點, 升至2008年1月72點見頂, 共升了 2.27倍. 歷時4年半

之後, 進入牛市二浪調整, 由2008年1月72點趺至2009年3月57點, 共趺牛一升幅近37.2%. 歷時1年2個月

三浪由2009年3月57點升至2013年1月123.66點,共升約66點[或2.16倍],歷時3年10個月.

由於受到雙倍印花稅, 額外印花稅影響, 樓市調整, CCL由2013年1月:123.66點趺至2014年2月:117.32點, 只趺了牛三升幅不足一成 [9.6%]

由2014年2月117.32點開始, 應該展開牛三五浪最後一升, CCL目標為牛一/牛三升幅之間, 假設五浪升幅相等一浪 CCL目標157點附近將會見頂, 新一波五浪上升歷時大約4年計, 估計樓市將於2018年見頂.

根據本文探討,上次2003年熊末, 天災加上八萬五房屋政策等因素, 樓市五浪頂和熊末比較大趺68%, 接近七成, 假如下次熊市歷時約3-4年, 最低趺幅大約不少於二浪調整計算: 157 點 X [1-37.2%] 即 調整浪底有可能是: 98.6點 [CCL或見100以下雙位數];大約是2011-2012年樓價水平.

由於金管局對樓宇按揭有嚴格限制, 政府又唔太敢每年起2,3萬個居屋打殘樓市, 而樓宇建築成本已經因原料人工上升至3千幾, 接近4千元呎, 香港有近半業主已經供完樓, 政府雙辣招等因素限制了今次牛市升幅,估計下次熊市大趺7成機會十分微, 下次熊市好大可能是一個兩, 三成既大調整而已.

所以, 本網, 祝願未上車而又想上車朋友, 不妨趁未來五六年多儲蓄, 因應個人情況準備在下次大調整后上車成為業主.

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2015年1月18日 星期日

財務自由幾個重要的基礎元素

今日, 與大家探討一下, 財務自由幾個重要的基礎元素.

第一個元素是一間full paid/完成樓按供款自主樓. 自主樓確保衣食住行中, 最貴既"住"既元素首獲處理, 如果經濟實力未足夠購買私人住宅, 可以考慮政府既居屋, 其實, 買樓> (好過)租樓的 [租政府既公屋除外], 與其個個月交租比業主, 不如考慮自置物業.

第二個元素是身體健康, 透過運動, 均衡飲食盡量保持健康, 可減少日後老年部份醫療費用支出.

第三個元素必須是零負債, 試問個個月要供樓, 歸還卡數, 做工既主動現金流都用光, 哪有多餘資金投入產生被動現金流的資產庫.

第四個是建立好一套被動現金流產生的資產系統, 可以是收租樓/低負債既REITS,有盈利及穩定派息公司股票, 有息派的政府債券, 定期存款等等, 此系統投資內容組合可依照個人財務及風險承擔能力而設計.

最後,小弟既提早退休計劃失敗了, 看來老闆沒有不用我意向及跡象, 禁唯有盡力而為, 繼續順便賺埋微薄的主動收入.

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2015年1月9日 星期五

A股牛市與中資股

2014年第三, 四季, 中國A股看來熊去牛來, 經過7年這個特長熊市后, 看似熊去牛來,2009年開始買既中人壽, 2010年買果少少太保及2011-2013年收集既中國銀行股票, 股價低沉良久, 居然展現意想不到既狂升.

初步看來, 如果A股真的在2014年開始牛市一期, 上升趨勢實可維持多最少大半年根據上次A股牛市經驗是由2005升到2007年前後共2年, 況且, 中國可能再在2015年減息, 放鬆銀根, 刺激股市上升.

我打算長期持有手上中資股, 反正熊市捱價都捱過哂, 17元既中人壽都令我麻木哂, 無理由現在薄有微利馬上沽出, 其實買股票通常有三個原因, 一為賺價, 二為收息, 三咪-->貼牆紙-->真正既長期投資者, 實在地做生意既股東.

與其炒來炒去, 出出入入, 不如專心一意做中人壽, 中行股東, 唔使理會股票機報價.

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