2016年2月25日 星期四

冠君產業信託(2778)公布2015年度全年業績

冠君產業信託(2778)公布2015年度全年業績,可分派收入按年跌1.8%至12.12億元,末期每基金單位分派0.1031。期內租金收益總額按年跌0.8%至20.63億元,物業收益淨額跌0.9%至17.84億元,稅後溢利按年升71.4%至33.05億元。   

利好消息有三個:-

冠君產業信託預計,可分派收入於2016年將會恢復增長。花旗銀行廣場的出租率取得進展至91%,加上上升的租金水平是增長動力。朗豪坊辦公室續租租金上調將為收入帶來溫和增長,而朗豪坊商場的收入料會維持穩定。

2016上半年將進行110億元再融資,即是先將舊有債務清還再進行新的融資。是次融資可將財務成本由原先的2%降至1.7% 每年可節省約4,600萬元的利息支出。節省財務融資成本可望令分派多0.008元。

冠君行政總裁李澄明6月30日起退休,王家琦接任, 實現領導人員年輕化, 也算是一個好消息。

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2016年2月21日 星期日

什麼是牛市一期?

什麼是牛市一期?

牛市第一期:-

在大市經歷過經不景氣後,股票資者對經濟沒有信心或持觀望態度,大部份股票價格都回落到達較低的水平,成交量少,沒有明顯的升幅,經濟也沒有明顯的好轉方向,令人不易察覺和判斷市況,只有部份有豐富經驗的投資人仕在這段時間開始吸納低價優秀股份。

現在來說, 可以說是壞消息盡出, 香港警方成功平息旺角騷亂, 人民幣回穩, 中證監人事變動, 可以說, 困擾股市使之下行壓力大減, 雖然恆指沒有大升, 往往熊去牛來都是靜悄悄來臨.

最後, 都是學以前兩位股壇尊者所言, 小弟決定恆指兩萬點以上不會買入任何公司股票.

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2016年2月14日 星期日

經濟衰退時選擇: 銀行股vs收租股

如果真的經濟衰退, 收租股/公用股應比較穩陣, 如果真的要買來準備退休, 我不會買金融/銀行股, 畢竟如果經濟真的變差, 物業收租股最多收少D租派少D息, 銀行股是靠收到債仔本利歸還才有利錢, 如果債仔走路, 那銀行可能面對壞帳問題, 所以小弟把金融銀行股換成收租股及綜合企業股旨在增強今次抵禦經濟衰退能力, 但手上酒店股也虧損了一截, 唯有繼續持股, 捱過經濟寒冬 (例子98-99, 02-03, 08-09 , ??)

收租股公司在租戶租物業時通常先收一個月上期兩個月按金, 萬一租戶欠租, 都有2個月按金作為援衝, 除非欠租多過2個月先採取行動收回物業, 才可能有租金損失, 收回空置物業后, 只要地理位置好, 必要時減租20~30%再吸引新租戶承租, 在經濟衰退情況下,最壞情況都是收少D租, 減少派息, 公司仍有物業固定資產揸手, 就算物業價值在經濟衰退中減值, 但起碼仍然有個價. 所以物業收租股在經濟衰退情況下,最壞情況應是空置率上升, 淨收租金派息下趺,股價下趺反映物業估值下趺.

銀行股是靠收到債仔本利歸還才有利錢,在經濟衰退的日子, 如果債仔走路, 那銀行可能面對壞帳問題. 當然銀行手上有債仔抵押品, 但一個唔好彩負了資產, 變賣資產與債務差額如債仔沒法承擔, 銀行可能要接個差額, 成為呆壞帳減值, 為應收帳減值; 比較好一些情況是債仔願意歸還債務, 但要求銀行減息/削債, 如果銀行不肯就寧願清盤, 銀行最後可能要面對hair cut 削債或利息收入因債仔還債能力減弱被削減.

小弟不是對收租股/公用股特別有投資興趣, 而是在經濟下滑時, 投資應盡量採取保本原則, 除了要等產生現金收入資產價格趺3-4成出現靚價先可採取行動買入外, 我們亦應在股市熊市時期做好防守工作, 投資有如足球比賽, 先做好防守, 之後穩守特擊, 力保不失, 因為沒有輸到, 才有贏的機會. 較差情況也希望守和完場, 也不太失禮.

昐望讀者猴年事事順境, 身體健康.

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2016年2月5日 星期五

金猴獻瑞, 如意吉祥

金猴獻瑞, 如意吉祥。

本網祝願各位新春愉快, 被動收入財來有方, 身壯力健, 財務自由早日達標。

祝願各位投資得心應手, 順順利利。

2016年2月4日 星期四

送羊迎猴, 回顧羊年作出的重大財務自由投資決定

2015年羊年投資環境艱澀:-

個人投資的財務自由計劃方面:主要有在在9月29日恆指低位20368點當天增持朗廷酒店SS,富豪reits, 在恆指8月時仍有24000多點時,趁7月大趺完8月反彈時,沽清每年派息只有一厘多的中人壽,太保, 在9月29日恆指低位20368點, 該天換入近4厘收租股:希慎興業,其他時間都沒有太多買入賣出紀錄.

筆者2015年第四季中作了決定兩項重大投資決定, 並陸逐在2016年初得到實現:-

1. 首先, 把中國人壽, 太保沽出, 在9月尾谷底當日換入收租股, 使被動收入更穩定及增加11%.在本金沒有大幅增加下, 換入較高息的收租股對部署財務自由較好.

2. 第二, 便是設立投資準備金制度, 11月, 12月沽清少量人民幣, 轉成港幣及結合一些港幣後, 由2016年春天整理成為港幣定期存款及部份投資持有港幣政府I BOND, 初步估計現在投資準備金已經佔總投資額10%以上, 水平健康, 這平衡了外幣, 股票, 房產基金波動的風險, 亦可視作個人有需要時使用的備用金及攻,守,備之後備軍(後備軍不用於投資). 在熊三初:22xxx點沽出內銀, 在熊三尾192xx換入太古B, 看來退休收息股已準備得差不多。今次熊市操作最成功之處是趁低吸納退休收息股。

兩次熊市插水,兩次都買平了恆指3千點收租收息股, 已經盡量把財務自由資產成本拉低, 貫徹價值投資方案:- 低位儲貨, 長揸收息的理念.

重組後財務自由投資陣容如下:-

投資名稱內容
穩定收租類型投資冠君, 希慎, 朗廷, 領展, 富豪
現金及現金等價物港幣, 澳洲元, 新西蘭元, 南非蘭特, I-BOND
公司股票香港鐵路, 香港交易所, 太古洋行公司

在羊年作出重大的重組決定后, 被動現金流每年可產生約港元七萬八千元.

這些在羊年作出的重大決定應有助增加被動收入及被動收入系統的穩定性, 增加被動收入.

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2016年2月2日 星期二

增持1270: 朗廷酒店

朗廷酒店2013年5月以$5上市.

現在,由於旅遊業不景氣,利潤分派估計在2015,2016年上半年都會下趺,今日 以上市價五折半價$2.50買入增持一些1270:朗廷酒店,雖然帳面上成本投資此股仍有虧損,但由於最終目的是收支出后既酒店租金純利分派,在酒店行業不景氣時買入應有折讓,此等投資機會在日後旅遊酒店業復蘇時應不復再.

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