2016年3月25日 星期五

新樓樓價成本分析

根據波浪理論為中原地產指數進行分析:

附圖為中原地產指數圖表:

去年, 港股在4月尾恆指28,588點見頂, 之後10月反彈1個月, 現階段應是熊末/牛初, 而樓市(中原地產指數)則在9月初見頂, 比股市慢了大約4個月, 假設樓市見底時間與股市上次高點慢了4個月, 而股市假設恆指在2月18200點已經見底,樓市見底時間可能在6~8月之間.

中原地產指數由15年9月中:146.9點下跌19.4點至127.5點應是下趺A浪,歷時6個月

現在行緊反彈小陽春, 假設如與股市反彈時間, 幅度相若為反彈趺幅38.2%,時間大約一個月.

之後進入C浪下跌, 假設C浪趺幅=A浪, 中原指數(樓市)大約會趺至115.5點之後整固做底.

若以起樓成本分析, 某地產商14年5月時用3,300/呎成功投地(當時CCL=119), 大約4,220/呎見預, 之後地價若跟隨大市回落21%, 即地價打回原形為$3,300/呎, 現在建築成本每平方呎約4,200元, 發展商利息支出銀行P年息五厘, 假設發展商最少要賺15%, 即新樓每呎售價最少為$9,000元. 就算地產商肯微利5%賣出, 也需要賣$8,250/呎. 即假若新樓盤有開價$8,300~9,000/平方呎, 應該已經是較為低水的新樓樓盤.

地產商是不會做蝕本生意的, 這亦解釋了為何政府房委會居屋售價都要最少6,000/呎(建築費+房委會行政成本). 看來新樓建築成本己高於地價反映香港樓價高企在於建築成本居高不下所導致.

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2016年3月15日 星期二

熊市都能贏的秘笈

這是近一年來恆生指數圖表作為參考:

今次熊市由去年28,588點見近6年高峰之後輾轉下趺了大半年:-

A浪:香港恆生指數在2015/4/27為28,588點見近6年高峰之後, 輾轉下趺, 並進入熊市, 一直趺至29/9/2015 :20,368完成A浪調整, 筆者2015/8:趁HSI仍有24000多點時沽清較低息率的國壽和太保, 並在2015/9/29:A浪谷底當天換入了收租股希慎.

B浪:之後, 恆生指數由谷底29/9/2015: 20,368點反彈趺幅37% 大約為0.382黃金比率到26/10/2015: 23,423-反彈見頂, 反彈歷時僅有不足一個月,之後, 進入C浪.

C浪:其後,筆者見形勢真的不對, 唯有在恆指仍有22XXX時, 盡沽股票倉內內銀股套現,又在熊三初:22000多點沽出內銀, 在熊三尾19200附近換入太古B.

雖然技術分析常比"價值投資者"質疑其成效,但小弟今次實戰經驗來說, 總結了一些應付熊市的經驗: 小弟由去年5月~7月冷靜觀察了3個月後, 得悉熊市來了, 於是採取熊市應市策略應對, 股市/資產市場陷入熊市時唯一求生方法, 以下列出重點心得:

1. 熊市是指股市/資產市場大趨勢是價格向下, 應採取侯高沽, 趁低吸納策略.

2. 利用14天RSI為參考指標,由於熊市反彈力度都有限, 通常是趺幅1/3至1半, 指數RSI高於50-60時可以沽出低 息股, 侯RSI低於20-30時換入高息藍籌股, 增加被動收入及以較低成本累積資產.

3.嚴選過去有長期穩定派息公司股票/投資工具,高息藍籌股需接近6厘/以上(股息歸本期=16.67年), 一般股票/非藍籌股需9厘/以上才值得趁低吸納(股息歸本期=11.11年). 最壞情況呢D股票收息坐艇10-11年收股息必須回本.

最後, 希望這三招幫到大家應對熊市.

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2016年3月13日 星期日

4,5月收息

4月收息: 希慎

5月收息: 太古, 朗廷, 冠君, 定期存款

由於投資組合主要改為收租股為主, 便要適應早兩三個月收息的時間差,看來早D收息應該是好事

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2016年3月6日 星期日

財務自由預算案

近日, 小弟構思起草個人財務自由預算案, 正本存在家中excel 工作檔案中.

根據以下格式, 你們都可以製作個人財務自由預算案,

做法流程如下:

1.把產生被動收入資產總值x被動收入資產回報率計算出每年被動收入

2.把個人每年衣服鞋履,理髮,個人衛生及保費,個人食物費用,個人居住費用,個人行動支出根據銀行 存摺支出顯示/有關收據一一統計有關支出

3.輸入"X", "+" "-"等公式後, 會自動計算出財務自由預算案盈餘(赤字)結果.

產生被動收入資產產生被動收入資產HKD$
X被動收入資產回報率=每年被動收入HK$
減:個人支出 支出$
衣服鞋履,理髮,個人衛生及保費個人相關支出HK$
個人食物費用包括自購自己下廚及外出用膳
個人居住費用包括租金/供樓支出及水電煤, 電話, 上網費, 差餉, 地租, 管理費, 住宅維修費
個人行動支出包括個人外出活動車費, 活動費及週年旅行費(如需要)
財務自由預算案=盈餘(赤字)

根據這個財務自由預算案, 它有助為日後真正退休時規劃正式財務自由時被動收入及支出, 早日製定這個 預算, 有助了解個人手上產生被動收入資產是否足夠, 亦或真的不足時, 減少一些不必要支出, 只維持基本個人 衣, 食, 住, 行 費用所需以達到收支平衡. 我個人建議是在EXCEL不同工作頁可處理不同項目, 第1個工作紙可以紀錄購入被動資產成本, 市值, 產生被動收入, 回報等, 而被動收入可LINK住第二頁如上表中預算個人退休后支出,我個人認為早些有意識建立有關財務自由預算案是為個人理財及退休規畫提供一個清淅的指南.

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