2016年8月27日 星期六

沒有特別驚喜的富豪產業信託2016年上半年業績

沒有特別驚喜的富豪產業信託2016年上半年業績: -即是"平穩"

1. 收入分析:租金收入總額為4.589億, 酒店收入總額0.158億, 租金及酒店收入淨額4.608億, 可分派收入2.546億(與去年同期比較輕微下趺3.4%, 每基金單位分派港幣0.074元, 發行單位為34.4億, 大股東持有近75% , 分派比率為94.75%。

2. 出租比率及負債水平:香港五間初步酒店之合併平均入住水平維持於82.6%,較去年同期輕微減少0.4個百分點。由於市場競爭激烈,合併平均房租亦下降6.8%,導致平均可出租客房收入按年減少7.3%。總負債/扣除流動負債後總資產比率約40%(這比朗廷稍高)。

3. 價格估值:基金單位持有人應佔每基金單位資產淨值為4.127元, 2016年8月27日收市價2.17元, 即Price-to-book市帳率是0.5258倍。假設分派與2015年相若; 現在息率為7.096%; 對上2次歷史高位分別在: 2011/4/20:$2.65 (息率:5.8%)及 2013/5/20: $2.76 (息率:5.58%)。

4.業務展望: 酒店業已在上半年寒冬見底, 踏入下半年, 旅遊及酒店業有回暖跡象,由於富豪產業信託收益以固定租金為主, 希望旅遊及酒店業回暖使富豪能享受一些浮動租金收益。

+++++++ 免責聲明: 本文章只屬個人網誌文章,一切言論純粹是表達本人個人意見或經驗分享,無論在任何情況下, 不應被視為投資建議,也不構成要約、招攬、邀請、誘使、建議或推薦,本人無法保證網誌內容的真確性和完整性。 讀者務請運用個人獨立思考能力自行求證和分析有關資料,讀者一切的投資決定以及該投資決定引致的收益或損失, 一概與本人無關。

2016年8月15日 星期一

朗廷酒店股價有re-pricing的上升空間

朗廷酒店集團(合訂股份:SS)公佈了2016年上半年業績:-

1. 分派收益:2016年上半年分派與2015年上半年分派同為11.7港仙, 讀者需留意2016年鷹君有1億股(4.9%)放棄收取合訂股份分派,2017年有0.5億股(2.45%)放棄收取合訂股份分派, 至2018年鷹君將完全收取合訂股份分派。可分派收入輕微上升0.8%至2.281億元[每股$0.111元], 2016年上半年可分派收入100%分派給合訂股份股東。

2016年上半年含放棄收取合訂股份分派及沒有放棄收取合訂股份分派如下:-

年度分派收入(含放棄分派)分派收入(沒有放棄分派)
2016年1~6月$0.117$0.111

2. 價格估值:集團每股資產值5.7元, 以2016年8月15日每股收市價$2.95計算, 現價沒有放棄收取合訂股份分派息率7.525%(假設2016年下半年與2016年上半年分派相同);價格估值處於偏向便宜區間。 如恢復至正常6%息率估值水平; 股價可望回復每股約$3.70水平; 以2016年8月15日每股收市價$2.95計算: 市帳率僅為0.5175, 折讓達48.25%; 反映2013年5月當時上市每股訂價$5.00 (沒有放棄收取合訂股份分派息率僅4.44%), 上市時價格估值昂貴。

3. 收入分析:雖然集團受到農曆新年初旺角示威活動影響, 但業務很快穩定下來。集團收取鷹君全資附屬公司基本租金2.25億再加上酒店經營毛利70%浮動租金。朗廷酒店集團旗下朗廷, 康得思,逸東共有1,613間酒店客房, 2016年上半年客房平均收入為$1,350.00; 入住率約為85.2%。淨收益為2.703億; 當中 客房收入佔54.4%, 餐飲收入佔43.4%, 其他收入佔2.2%。 信託及其他支出為0.074億元。

4.融資及股權: 借貸融資方面, 公司淨負債佔資產比率為36.1%, 暗示未來不會有太大收購活動空間。2016年上半年融資成本按年減少了3%至0.6377億元; 2016年5月份再融資為公司減少了利息支出。2016年上半年股份由年初20.42億股, 增發0.14億股以支付酒店管理費用, 僅佔0.686%, 攤薄效應輕微。

5.業務展望: 酒店業已在上半年寒冬見底, 踏入下半年, 旅遊及酒店業有回暖跡象,朗廷酒店股價估值有一定re-pricing的上升空間。

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2016年8月9日 星期二

冠君產業信託2016年1-6月財務年報分析

冠君產業信託(2778)公佈了2016年中期業績,可分派收入按年升15.2%至7.05億元,中期每基金單位分派升14.9% 至每產業信託基金單位0.1096元。投資物業總值升2.1%至661.59億元。期內,租金及相關收益總額按年升12.2%至12.52億元,物業收益淨額按年升13.3%至9.94億元,稅後溢利按年升20.4%至18.84億元。

物業出租率及收益方面: 根據冠君產業信託行政總裁王家琦表示及年報中顯示,多項在2015年訂立的主要租約的全年效應會在今年2016年全面反映,預期花園道三號的收成期將延續至今年下半年,出租率改善至95.1% 為基金單位分派帶來穩定收入增長。朗豪坊商場及朗豪坊辦公大樓出租率為100%,去年聖誕節新年期間引入LINE Friends 朗豪坊Pop-up Store 專門店,及不同季節引入不同的Pop-up Store, 保持商場推廣元素新鮮感, 最近又做了個喵氣萌襲‬推廣,又在香港引進首間LEGO store將於8月進駐朗豪坊,以吸引人流增加消費者消費, 帶旺商場租金收入。 朗豪坊商場的基本租金今年應可保持輕微上升。租金收益總益上升了12.2% 高於物業經營淨開支增加的4.7%, 令物業收益淨額上升13.3%, 使可分派收入增加15.2%。當中花園道三號租金收入佔5.669億(50.48%),朗豪坊辦公大樓佔1.592億(14.18%),朗豪坊商場佔3.969億(35.34%)。即商業大廈與商場租金收入約為65%:35%。

融資方面: 冠君產業信託於期內獲多達11間銀行支持,成功將所有未償還銀行貸款再融資為兩筆總額為113億港元的貸款。此舉將有助抗衡利率上升的潛在影響。延長債務到期日後,消除了未來數年至2019年的再融資風險,平均債務年期延長至4.6年,實際利息由2%降至1.7%,將為集團節省約4,600萬元利息支出,節省財務融資成本可望令每單位分派多0.008元,為每單位分派增長帶來支持,並緩和了潛在加息風險。另一貸款融資為36.4億中期票據。總貸款149.4億, 資產負債比率僅佔21.7%, 已經是上市Reits中第二低, 負債水平在一眾Reits中已經算是十分健康水平。

投資方面: 除現有物業外, 集團把2.2億元投資在KERPRO, NANFUN, NWDEVL 及PCCW 債券, 上半年利息收益有610萬元, 如下半年與上半年收益相約, 全年可產生利息收益1220萬元 (年息率5.545%),通過把部份閒置現金投資債券收息可望令每單位分派多0.002元, 計及再融資節省利息支出可為集團每基金單位增加1港仙收入(分派收入增0.9仙)。

總結: 根據上半年每產業信託基金單位分派收入為10.96港仙計, 假設下半年分派與上半年分派相若, 再加上再融資節省利息支出和投資債券產生利息收入使每單位分派多0.9仙, 全年分派收入估計約為22.82仙(扣除發行新單位支付管理費用因素), 估計約有22.78仙。 以下圖表可以作REITS投資價值,REITS息率和累積分派回收成本時間(歸本期)相關參考。

投資價值REITS息率累積分派回收成本時間[歸本期](年)
便宜8%或以上12.5年
合理6%16.7年
昂貴4.5%22.2年

買樓收租或買房地產基金/收租股時機在股價租金與物業價值12.5倍比例:12.5年收租回本 在香港是便宜和合理的時機, 以上指標亦可以作為在香港買樓/Reits平貴指數之參考:-

租金回報等於投資成本8厘以上:便宜超值,以冠君REITS估計22.78仙分派為例:$2.85/單位為便宜超值。

租金回報等於投資成本6厘附近:是合理水平,以冠君REITS估計22.78仙分派為例 $3.8/單位為是合理水平。

租金回報等於投資成本4.5厘以下;就要仔細衡量是否值得買進自用/投資。

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2016年8月4日 星期四

希慎興業2016年上半年度業績

希慎興業2016年上半年度業績:-

希慎興業公司公布,截至2016年6月30日止,溢利8.99億元,按年減少60.7%。每股盈利85.78仙。派中期息0.26元。期內營業額17.6億元,按年增2.8%;主要租客宏利於年初退租,令空置率暫時上升3個百分點,相信有關空置單位,將很快被市場所承接。預期今明兩年寫字樓的租金將穩步向上。經常性基本溢利11.78億元,增1.3%。

希慎興業公司主席利蘊蓮在業績報告上表示在未來六個月,將增設多間食肆,以價錢合理的特色美食,豐富顧客於利園區的飲食體驗。寫字樓方面,由於供應緊絀、需求殷切,香港寫字樓租賃市場保持暢旺,特別是在核心商業區,因此空置率持續低企。利園三期預期於2017年底落成,該大廈包括五層零售物業及20層寫字樓物業,估計將推動2018至19年度租金收入增長。

希慎財務管理向來保守,淨債務佔股東資金比率只得3.4%。派息比率只派六成左右, 保留40%盈利在公司發展重建利園三期。

坦白講, 買希慎的目的志在收息, 不志在賺價, 以2016年1月21日年初谷底價$28.8 計算,比較2013年3月4~5日高峰 $40.4 (高手高沽低買, 最多只能賺價4成)。我個人結論是, 此公司股票買了不會令個人忽然發達, 但股價波動較細反映它風險較低, 起碼做到保本作用。如當它年息率達4厘半以上(或股價$30元以下), 也不失為有息收的安全避風港泊位。

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