2016年9月24日 星期六

香港股市與樓市關聯

網主為了解香港股市與樓市關聯關係, 所以再根據上回香港交易所所用過的線型迴歸統計模型, 把過去1年54週的每週末恆生指數收市指數和中原地產指數輸入模型中, 由於取樣僅54個, 所以難免準確精度會受影響, 但作為一個粗略分析兩者關係從而作為香港股市與樓市關聯程度的了解, 並無不可。

1. 香港股市與樓市關聯線性迴歸統計模型估值分析:-

網主由中原地產指數網頁及yahoo香港財經網頁收集了過去1年為統計樣本數據(近一年數據, 當中樓市經歷了週期頂部:13/9/2015:中原地產指數=146.92以及6個半月後27/3/2016中原地產指數=127.46的週期底部),當中收集了每週一個最後交易日的恆生指數收市指數設定為independent variable; 又收集過去一年每星期中原地產指數為dependent variable建立一個線性迴歸統計模型, 以進行香港股市與樓市關聯分析。

線性迴歸統計方程式為: ŷ = b0 + b1 ; : ŷ是中原地產指數預計樓價指數估算, b0是intercept, b1是一個slope (樓價指數隨恆生指數指數的上升的斜度) 。得出: ŷ=78.72+0.002610296x ; (x是每週一個最後交易日的恆生指數收市指數) 。 以18/9/2015 為例, 該天恆生指數收市指數為23335點 ;根據線性迴歸統計模型估值樓市指數為139.63點 [該天中原城市領先指數是138.7點];大約有0.93點相差。 而以上香港股市與樓市關聯線性迴歸統計模型R2 =0.26 , 即中原城市領先指數與恆生指數收市指數相關係數僅有26%關係 , 反映了恆生指數成份股多金融類(佔比重44.05%),地產分類+太古+長和+港鐵等地產為主業成份僅佔比重16.12%; 所以香港股市與樓市關聯是一個大約只有四分之一多正關聯系數關係亦屬正常。

2. 過去一年樓市簡明分析 :-

根據中原城市領先指數過去一年數據顯示; 當中樓市經歷了週期頂:13/9//2015:中原地產指數=146.92以及6個半月後27/3/2016中原地產指數=127.46的週期底部), 由高峰僅調整13.25%回吐便見底; 反映樓市熊市回吐調整週期短暫的現實, 這個和歐洲英國日本齊齊量寬, 中國又暗中放鬆銀根(頻頻逆回購)不無關係。 再上兩次樓市回吐, 一次在2011年尾至2012年初: 樓市受股市歐債危機影響在2011年第4季至2012年春季事情:-2011/06/05:100.72回吐至2012/01/08:94.16見底(趺6.5%, 時間7個月); 另一次在:2013/03/17: 123.66見頂, 2014/03/09:117.18見底(趺5.2%, 時間近1年)。

時間週期中原城市領先指數
2015年9月13日頂部146.92
2016年3月27日底部127.46

3.香港股市與樓市關聯指數含意:-

如果準備買自住物業, 應該幾時進行資料搜集, 睇樓活動?

在16/9/2016恆指收23,335點, HSI PE為12.41, 假設下次股市熊市9倍PE見底HSI見16,923點, 中原指數代入香港股市與樓市關聯線性迴歸統計模型為122.9點, 而27/3/2016中原地產指數=127.46的週期底部, 這反映了進行資料搜集, 睇樓活動可集中在中原城市領先指數129點或以下時進行較有利及善用有限時間(回吐半年多D後見底果幾星期時間) 撈取超荀樓盤~~例如3/2016: 300萬的沙田第一城284呎上車最細單位(租金13.2萬1年,gross 回報4.4厘, 交物業稅及管理費後淨回報約3.5%)。 最後,希望本文分析有助上車置業人仕分析及參考。

+++++++ 免責聲明: 本文章只屬個人網誌文章,一切言論純粹是表達本人個人意見或經驗分享,無論在任何情況下, 不應被視為投資建議,也不構成要約、招攬、邀請、誘使、建議或推薦,本人無法保證網誌內容的真確性和完整性。 讀者務請運用個人獨立思考能力自行求證和分析有關資料,讀者一切的投資決定以及該投資決定引致的收益或損失, 一概與本人無關。

2016年9月10日 星期六

香港交易所估值分析:-

香港交易所估值分析:-

本文脈絡分為三大部份, 分別為:1. 香港交易所線性迴歸統計模型估值分析, 2. 2016年上半年財務報表主要數據簡明分析 及3. 深港通業務展望。

1. 香港交易所線性迴歸統計模型估值分析:-

網主由香港交易所網頁收集了過去4/5/2015至9/9/2016現在343天交易日為統計樣本數據(近一年數據, 當中經歷牛市,熊市),當中收集了香港交易所每天收市價設定為dependent variable; 又收集香港交易所每天成交金額為independent variable建立一個線性迴歸統計模型, 以進行估值分析。

線性迴歸統計方程式為: ŷ = b0 + b1 ; : ŷ是香港交易所預計股價, b0是intercept, b1是一個slope (股價隨成交金額上升的斜度) 。得出: ŷ=139.57+0.000758944 x ; (x是每天的x,xxx百萬元成交金額) 。 以28/5/2015 為例, 該天每天成交金額為2,086億根據線性迴歸統計模型估值為$297.9元 [該天收市價為$300.2元]; 而香港交易所線性迴歸統計模型R2 =0.866539532 , 即香港交易所預計股價與每天成交金額相關系數是0.866539532, 反映即香港交易所預計股價與每天成交金額正相關關聯關係密切。

2. 2016年上半年財務報表主要數據簡明分析 :-

2016年上半年收入及其它收益為$56.3億, 營運支出成本$16.88億(佔收入及其它收益29.98%), 股東應佔溢利:$29.85億(佔收入及其它收益53%)。

其中現貨, 股證衍生工具, 結算及平台基礎設施佔收入47.33億(佔收入84%), 和線性迴歸統計模型估值的R2相關系數大致吻合; 收購了的LME貴金屬及商品交易平台亦貢獻了8.04億元(佔收入14.28%)。

讀者唯一要留意是自從收購LME業務後, 總資產對總負債比率升至84.89%, 反映對LME 金屬及商品交易平台投入亦相當進取。

3, 深港通業務展望:-

深港通預期2016年11月好大可能開通, 每天流入港股令每天成交金額上升, 假設南下金額盡用$105億人民幣額度(x匯率1.16計算~折合港幣$121.8億元), 以9/9/2016 成交金額$1,173.1億及$209.6元收市市價計算; 深港通會使每天成交金額上升10.38%, 根據線性迴歸統計模型估值, 股價可見$237.8元。

結論:- 香港交易所未來會受惠深港通及LME貴金屬及商品交易復甦, 稍後牛市三期股價又再次上望$300。

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2016年9月9日 星期五

產生被動收入各種計仔

昨天9月8日晚上再度出席了止凡飯局, 席間有止凡, R先生,飛鳥信宏, Calvin,一位基金經理,挪亞,rexH和小弟。

席間各人分享了一些產生被動收入各種計仔和方案, 要點如下:-

1.政府IBOND好, 可靠性最好, 可抗通脹, 坊間有一些高息債要留意其中成份。

2.買收租股+reits 收租; (個人認為若買樓收租高於買reits收息才會轉去揸物業收租)

3.買銀行股收息 (例如: 中行, 中銀香港,建行);根據價值投資祖師Benjamin Graham 留意市帳率大幅比資產有明顯大折讓公司股票(煙蒂股), 近期例子有市場先生川河集團公司股票

4.收租樓+股票: 盡享被動收入齊人之福

5.做生意盈利+買工廈收租: (好比一個固定收入打底再加變動收入)

以上各人心得,均用精簡文字由1~5點按投資風險程度排出, 希望對有緣來此博讀者而又想開展產生被動收入系統的朋友們有所幫助。

最後, 希望我們有緣再聚及多謝R先生熱情的款待, 在此說聲多謝。

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2016年9月4日 星期日

進入牛市二期:以慢牛姿態緩緩上升

美國勞工部公佈美國8月份非農就業僅增加15.1萬,遜于預期。

8月失業率維持在4.9%,凸顯就業市場疲軟。

由於美國8月份非農就業增加並不理想, 美國聯邦儲備局在9月份加息的可能性減低,由於數據遜於預期,加息較大可能會延遲到12月份。

新一輪新小型牛市一浪由2016年2月12日上升了3,376點至2016年4月28日: 21,654點見頂, 歷時2個半月有多; 之後,二浪調整 由 21,654點大趺至2016年6月24日英國公佈脫歐結果後: 19,662點見底,趺回升幅59%。

現在是三浪上升, 展望2017年恆指大約可以回升至25,000-26000點水平。

在牛市二期估計地產股, REITS 等息口敏感公司股份會因未來3個月美國暫未加息借勢上升, 升市亦會擴散到業績較佳的中小型上市公司, 牛市二期升浪應是最長, 估計7-11月都是進入了牛市二期的慢牛式升市, 以慢牛姿態緩緩上升。

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